פסק-דין בתיק ת"א 3430-07

1.         הצדדים לתביעה זו הינם בעלי הזכויות בחלקה 153 בגוש 6355 ( להלן :"המגרש"),ונפלה מחלוקת ביניהם אודות השימוש במגרש  ואודות גדר ותוספות בניה שנבנו במקום.

2.         על המגרש בנויות 4 יחידות דיור: על המחצית הדרומית של המגרש הגובלת ברח' הקונגרס בנוי מבנה בן 2 קומות ובו 2 יחידות דיור. הזכויות במבנה זה שייכות לתובע. על חלקו הצפוני של המגרש בנויות 2 דירות צמודות קרקע. הדירה בצד צפון מזרח שייכת לנתבעים 3-4 ( להלן דירת לוי) והדירה בצד צפון מערב שייכת לנתבעים 1-2 ( להלן: "דירת משולמי"). מרח' הקונגרס לדירת לוי מוביל שביל גישה בצדו המזרחי של המגרש.  לדירת משולמי מוביל שביל גישה מרח' הקונגרס, בצדו המערבי של המגרש.

3.         לתובע זכויות בעלות ב3/4 מן המגרש, זכויותיו במגרש נרשמו בשנת 2006. למש' משלומי זכויות בעלות ב1/4 מן המגרש זכויות אלו נרשמו על שמם בשנת 1992. למש' לוי זכות חכירה ב1/4 מהמגרש וזכויות החכירה הועברו על שמם בשנת 1991.

4.         התובע  טוען כי על הנתבעים להשתמש בשביל המעבר בצדו המזרחי של החלקה ויש להפסיק את השימוש בשביל המעבר בצידו המערבי של המגרש. עוד הוא עותר לקבוע כי הנתבעים בנו שלא כדין ולפצות אותו על הפגיעה שנגרמה לו כתוצאה מבניה זו וכן הוא עותר להרוס גדר שנבנתה ללא היתר בניה כדין. בכתב התביעה מפרט התובע סעדים נוספים הנוגעים בחלקם לזכויות השימוש במגרש.

5.         הנתבעים 3-4  מש' לוי טוענים כי מאז ומתמיד השתמשו השכנים הצמודים להם  בשביל הגישה המערבי, עוד הם טוענים כי הם לא פגעו בזכויות התובע וכי פעלו להסדרת הבניה מול הרשות המקומית אשר לה לבדה הסמכות לאשר היתרי בניה בגין בניה בשטח המגרש שלהם.

6.         הנתבע 2 לא התגונן כנגד התביעה וניתן כנגדו פסק דין. הנתבעת 1 (להלן "הנתבעת") טוענת כי התובע מבקש לשנות סדרים שהתקיימו בין בעלי הזכויות במגרש לאורך שנים.  לטענתה היא ובעלי הזכויות שקדמו לה עברו אל דירתם בשביל בחלקו המערבי של המגרש. עוד לטענתה הגדר נבנתה באופן בטיחותי. גם הנתבעת טוענת כי פעולות הבניה שביצעה אינן פוגעות בזכויותיו של התובע .

שביל המעבר

7.         יוסף פרמינסקי נרשם בשנת 1947 כבעל מלוא הזכויות במגרש. בשנת 1956 החכיר פרמינסקי את 2 הדירות  לתקופה של 25 שנה, דירה אחת למש' בראונר ודירה אחת למש' בר דויד.

בשנת 1961 בוטלה החכירה למש' בראונר והדירה הוחכרה לאלברט טוללה לתקופה של 999  שנים. בשנת 1991 הועברו זכויות החכירה למש' לוי. מש' בר דויד נרשמו כבעלי הזכויות ב1/4 מן המגרש בשנת 1971 וזכויות הבעלות הועברו למש' משולמי בשנת 1992.

התובע מפנה לשטר החכירה ולתנאים המיוחדים המצורפים לו ולתשריט (נספחים א'1-5 לתצהיר התובע). התובע מציין כי בשטר השכירות של מש' בראונר נרשם כי החכירה הינה ל1/4 מן הנכס וזכות מעבר דרך הנכס של המחכיר הכל כאמור ב"תנאים המיוחדים" . לטענת התובע בסעיף 4ב' לתנאים המיוחדים נקבע כי זכות המעבר לשם כניסה ויציאה מן המושכר תהיה לאורך הגבול המזרחי של המגרש דרך חצרו של המחכיר.

8.         התובע טוען כי יש לאפשר לנתבעת מעבר בחלקו המזרחי של הגרש והוא אף הציג מפת מודד מטעמו (נספח ו' לתצהירו  לגבי שביל הגישה המוצע לדירת לוי (מסומן בתשריט 3 ) שביל זה עובר בחלקו המזרחי של החלקה ולאחר מכן חוצה את החצר של מש' משולמי . מש' משולמי מתנגדת לתשריט המוצע בטענה כי זה פוגע בזכויות הבעלות שלה, וכי כל שינוי בשביל הגישה אמור להתבצע באמצעות מתן זכות מעבר מתוך חלקו של התובע במקרקעין ולא מתוך החצר שבבעלותם .

9.         הנתבעת  מציינת כי יש לה זיקת הנאה מכוח שנים המאפשרת לה מעבר קבוע ללא כל תנאי בשביל המערבי . לטענתה זיקת ההנאה נוצרה לטובת המקרקעין ועל כן התובע אינו רשאי לשנותה.

הנתבעת מדגישה כי נעשה שימוש בשביל המעבר המערבי לתקופה העולה על 50 שנה, נוצרה זיקת הנאה לטובת המקרקעין שבבעלותה  והתובע אינו רשאי כיום לפגוע בשימוש זה.

10.        הנתבעת הוכיחה כי אכן נעשה שימוש רציף בשביל המערבי למשך תקופה העולה על 30 שנה; בעניין זה העיד מר אברהם בן דויד בנם של דוד ורבקה בר דויד, אשר רכשו את הזכויות ממר פרמינסקי בשנת 1956 ובהמשך נמכרו זכויות אלו לנתבעים 1-2. מר בר דויד העיד כי הוריו רכשו את הזכויות בדירה, כשנתיים לאחר נישואיו והוא ורעייתו התגוררו ביחד עם ההורים במשך 4 שנים. עוד העיד כי מאז הרכישה שימש השביל המערבי את הוריו ואותו לצורך מעבר לדירתם. עוד ציין כי בעת הרכישה היה השביל שביל עפר ומיד בסמוך לכך הוא ביחד עם מר פרמינסקי ריצפו את השביל במרצפות רחבות וחלקו בעלות מרצפות (סעיפים 3,5,7 לתצהירו). מר בן דויד נחקר בחקירה נגדית ועדות לא נסתרה.

11.        סעיף 94 לחוק המקרקעין קובע תנאים אשר בהתקיימם משתכללת זיקת הנאה: יש להוכיח כי הזכות שנוצרה ראויה להוות זיקת הנאה, ויש להוכיח שימוש רציף של 30 שנה (ע"א 700/88 אסטרחאן נ. זאב בן חורין פ"ד מה (3),720,732).

   קיומה של זיקת הנאה מכוח שנים אינו נתון לשיקול דעתו של בית-משפט.  כאשר חלפו שלושים שנה, בהן נעשה שימוש בזכות הראויה להיות זיקת הנאה, נוצרה זכות זו, ובית-המשפט אינו יכול שלא להכיר בקיומה (ראה ע"א 1769/04 אורן נ. כהן).

בענייננו הוכיחה הנתבעת את התנאים הנ"ל: זכות המעבר ראויה להוות זיקת הנאה. אופי הזכות תואם את הוראות סעיף 94,שכן,שימוש זה נוגד את זכות הבעלות של המקרקעין הכפופים,הוא גלוי לעין ומצוי בידיעת הבעלים אשר במקרה זה אף עזרו לרצף את השביל. כן הוכח כי תקופת השימוש עולה על 30 שנים.

12.        לאור האמור מקרקעי התובע כפופים לזכות מעבר לטובת מקרקעי הנתבעת.

13.        התובע טוען כי יש להפקיע את זיקת ההנאה שכן באפשרות הנתבעת לעבור בשביל המזרחי ואין  לאפשר מעבר ב2 שבילים תוך פגיעה בזכויות הבעלות של התובע . התובע מפנה בעניין זה לאמור בע"א 1769/04 הנ"ל שם נקבע כי לבית המשפט הסמכות להפקיע זיקת הנאה כאשר לא נעשה שימוש בזיקה או כאשר חל שינוי בנסיבות השימוש בה או כאשר חל שינוי במצב המקרקעין הכפופים או הזכאים (סעיף 12 לפסק הדין).